KANUNİ DAYANAK

F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi

II. Dava yoluyla

1. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle

2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle

MADDE 352- (2) Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

DİĞER YARGITAY KARARLARI 

> Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel (istenebilir) hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.

(Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2010/1330 E.,  2010/5922 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş ancak niteliği itibariyle duruşmaya tabi olmadığından duruşma isteminin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık ödenmeyen kira borcu nedeniyle başlatılan icra takibine itirazın iptali ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece istemin kısmen kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosya kapsamına toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçeye göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davalı vekilinin tahliyeye ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

6570 Sayılı Yasanın 7/e maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının yerleşik içtihatlar uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması zorunludur.

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel (istenebilir) hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.

Olayımıza gelince; taraflar arasında 15.3.2006 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi akdedilmiş olup kira parasının her ayın 15-20 arası günlerde ödeneceği ve sözleşmenin özel koşullar bölümünün 19. maddesinde “bir kira ödenmediği takdirde gelecek aylar kira paralarının muaccel olacağı” kabul edilmiştir. Bu kira sözleşmesi ve koşulları geçerli olup, tarafları bağlar. Davacının 2007 yılı Ekim, Kasım ayları kira paralarının tahsili için 27.11.2007 tarihinde başlattığı icra takibi üzerine istenen Kasım ayı kira parası ödeme emrinin tebliğinden sonra ödendiğinden bu ihtar haklıdır. Ne var ki sözleşmenin özel koşullar bölümünün 19.maddesi gereğince bir ayın kira parasının süresinde ödenmemesi nedeniyle bu icra takibinin yapıldığı tarihte dönem sonuna kadar ki aylar kira paraları da istenebilir hale gelmiştir. Davacı bu icra takibi ile dönem sonuna kadar olan aylar kira paralarını da isteyebilecek iken bölmek suretiyle ayrı bir icra takibine konu ettiğinden iki haklı ihtar olgusunun gerçekleştiği kabul edilemez. O halde tahliye isteminin reddine karar verilmek gerekirken, yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda (1) nolu bentte açıklanan nedenlerle alacağa ilişkin hüküm kısmının ONANMASINA, (2) nolu bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428.maddesi uyarınca hükmün tahliyeye ilişkin kısmının BOZULMASINA ve onanan kısım için aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene iadesine 13.5.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

> ... kira yılı içindeki tüm kira bedelleri sözleşmedeki şart gereği istenebilir hale geldiğinden, davacı tarafça kira bedellerinin bölünerek ayrı ayrı icra takibi ve ihtara konu edilmesi karşısında iki haklı ihtarın koşulları oluşmamıştır. 

6. Hukuk Dairesi 2012/17521 E., 2013/1481 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

DAVA TÜRÜ : Tahliye

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, iki haklı ihtar sebebiyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne ve kiralananın tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Türk Borçlar Kanun'unun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan taraflar arasında düzenlenmiş kira sözleşmesi, 1.1.2010 başlangıç tarihli ve 1 (bir) yıl sürelidir. Sözleşmede kira paralarının aylık peşin ödeneceği, özel şartlar bölümünün 19. maddesinde aylık kiralardan bir kiranın ödenmemesi halinde gelecek kiraların muacelliyet kespedeceği kararlaştırılmıştır.

Davacı, 13.9.2011 tarihli icra takibi ile 2011 yılı Ocak, Şubat, Mart, Nisan, Mayıs ve Haziran ayı eksik yatırılan kira farklarını, 14.9.2011 tarihinde başlattığı icra takibi ile ödenmediğini iddia ettiği Temmuz, Ağustos ve Eylül 2011 ayları kira bedellerinin tahsilini talep etmiş, 7.10.2011 keşide tarihli ihtarnamede ise Eylül 2011 ayı kira parasının ödenmesi ihtara konu edilmiştir. Bu durumda, ilk takibin yapıldığı tarihte, kira bedellerinin eksik ödenmesinden dolayı 1.1.2011-1.1.2012 kira yılı içindeki tüm kira bedelleri sözleşmedeki şart gereği istenebilir hale geldiğinden, davacı tarafça kira bedellerinin bölünerek ayrı ayrı icra takibi ve ihtara konu edilmesi karşısında iki haklı ihtarın koşulları oluşmamıştır. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 31.01.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

> Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel (istenebilir) hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.

(Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi         2012/1040 E.  ,  2012/4443 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

DAVA TÜRÜ : Kiralananın tahliyesi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş ise de davanın mahiyetine ve yeterli gider karşılanmamış olmamasına göre duruşma isteminin reddine, incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verilmiş olup, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece istemin kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı, dava dilekçesinde, davalıya 2010 yılı Ocak ile Mayıs arası ve Haziran ayları kiraları ödenmediğinden iki ayrı icra takibi yapıldığını, kiraların icra takibinden sonra ödendiğini belirterek bir kira döneminde iki ihtara sebebiyet veren davalının tahliyesini talep ve dava etmiştir. Davalı, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

6570 Sayılı Yasanın 7/e maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının yerleşik içtihatlar uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması zorunludur.

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel (istenebilir) hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.

Olayımıza gelince; davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.05.2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin özel koşullar bölümünün 19. maddesinde; “ ...bir kiranın ödenmemesi halinde kalan aylara ilişkin kira bedellerinin muaccel olacağı” kararlaştırılmıştır. Tarafların serbest iradeleri ile kararlaştırdıkları bu hüküm geçerli olup tarafları bağlar. Yukarıdaki ilke gereğince sözleşmede muacceliyet koşulu bulunması nedeniyle davacı ilk icra takibi ile 2010 ayı Mayıs kirası ile birlikte dönem sonuna kadar olan tüm kiraları isteyebilecek iken bölerek ikinci ihtara konu edemeyeceğinden iki haklı ihtar olgusunun gerçekleştiğinden söz edilemez. Bu durumda mahkemece iki haklı ihtar nedeniyle tahliye isteminin şartları gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 20.03.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

> Davacı ... yazılı beyanında bu ihtara konu olan kira bedelinin 27.12.2011 tarihinde ödendiğini belirtmiştir. İhtarın 28.12.2011 tarihinde tebliğ edildiği gözetildiğinde ödeme tebliğden önce olduğundan bu ihtar da haklı ihtar olarak değerlendirilemez. 

(Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2013/3491 E., 2013/5989 K.

"İçtihat Metni"

DAVA TÜRÜ : Tahliye

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

6570 Sayılı Yasanın 7/e maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının yerleşik içtihatlar uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması zorunludur.

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için, kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Davacı vekili dava dilekçesinde ve aşamalarda, taraflar arasındaki 25.01.2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesine göre ayın ilk beş günü içerisinde peşin olarak ödenmesi gereken mayıs 2011 kira bedelinin ödeme emri tebliğinden sonra 13.05.2011 tarihinde ödediğini, yine 26.12.2011 ve 09.01.2012 tarihlerinde keşide edilen noter ihtarlarına rağmen bu ayların kira bedellerinin de 27/12/2011 ve 12/01/2012 tarihinde ödendiğini, bu şekilde iki haklı ihtara sebebiyet verdiğini belirterek tahliyeye karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili sözleşmede muacceliyet şartı bulunduğundan, iki haklı ihtar koşulunun oluşmayacağını belirterek davanın nedenini savunmuştur.

Taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan 25.01.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesine göre aylık kira bedelinin 850 TL olduğu ayın ilk beş gününde peşin olarak ödeneceği kararlaştırılmıştır. Bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar. Davacının davaya dayanak yaptığı birinci ihtar 2011/ 6142 sayılı takip kapsamında mayıs 2011 kirasının tahsili için 18.05.2011 tarihinde tebliğ edilen ödeme emridir. Banka ekstresine göre 13.05.2011 tarihinde mayıs 2011 kira bedelinin ödendiği görülmektedir. Bu ihtar haklı ihtar olarak kabul edilemez. Davacının dayandığı ikinci ihtar 2011 Aralık ayı kira bedeli için 26.12.2011 tarihinde keşide edilen ihtardır. Davacı 24.01.2013 tarihli yazılı beyanında bu ihtara konu olan kira bedelinin 27.12.2011 tarihinde ödendiğini belirtmiştir. İhtarın 28.12.2011 tarihinde tebliğ edildiği gözetildiğinde ödeme tebliğden önce olduğundan bu ihtar da haklı ihtar olarak değerlendirilemez. Bu durumda, 25.01.2011- 24.01.2012 kira dönemine ilişkin dayanılan ihtarların haklı ihtar niteliğinde olmadıkları anlaşıldığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle kabulüne karar verilmesi isabetsizdir.

Hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 03.04.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

> Davacı vekili, ... davalının ... dava konusu ... işyerinde kiracı bulunduğunu, kira parasının zamanında ödenmemesi nedeniyle Amasya 2. İcra Müdürlüğünün 2012/2610 ve Amasya 2. İcra Müdürlüğünün 2012/6530 esas sayılı dosyaları ile icra takibi yapıldığını, davalının bir kira dönemi içinde iki kez haklı ihtara sebebiyet verdiğini belirterek kiralananın iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesini istemiştir. ... İki haklı ihtara konu dönem 01.03.2012-01.03.2013 Dönemi olup dava 04.03.2013 tarihinde açılmıştır. 19.04.2012 tarihli ödeme emri ile ödenmeyen 2011 Aralık ila 2012 Nisan ayı kira bedeli istenmiş ödeme emri davalıya 02.05.2012 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen ihtara konu kira bedeli tebliğden sonra 16.05.2012 günü ödendiğinden bu ihtar haklıdır.13.11.2012 tarihli ödeme emri ile ödenmeyen 2012 yılı Temmuz, Ağustos, Eylül, Ekim ve Kasım ayı kira bedeli istenmiş ödeme emri davalıya 19.11.2012 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen ihtara konu 2012 yılı Ekim ve Kasım ayı kira bedelleri ödenmediğinden bu ihtar da haklıdır. Dava da süresinde açıldığına göre iki haklı ihtar nedeniyle davaya konu 31 numaralı işyerinin tahliyesine karar verilmesi gerekirken, ...

6. Hukuk Dairesi 2014/5023 E., 2014/6562 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : Amasya Sulh Hukuk Mahkemesi

TARİHİ : 08/11/2013

NUMARASI : 2013/331-2013/1330

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira alacağı ve iki haklı ihtar sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından davaya konu 31 numaralı işyerinin tahliye isteminin reddine yönelik olarak temyiz edilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Davacı vekili, dava dilekçesinde; davalının 01.03.2004 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile aylık 1.300,00 TL bedelle dava konusu 31 numaralı işyerinde kiracı bulunduğunu, kira parasının zamanında ödenmemesi nedeniyle Amasya 2. İcra Müdürlüğünün 2012/2610 ve Amasya 2. İcra Müdürlüğünün 2012/6530 esas sayılı dosyaları ile icra takibi yapıldığını, davalının bir kira dönemi içinde iki kez haklı ihtara sebebiyet verdiğini belirterek kiralananın iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesini istemiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı tarafından açılan tahliye ve kira sözleşmesi feshi davasını reddettiğini, sözleşmenin 1 yıl olup her sene sözleşmenin zımnen yenilendiğini, davacıya kira borçlarını ödediğini, başkaca borcu olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. Mahkemece davacı tarafça yapılmış iki haklı ihtar bulunmadığı gibi ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi bir nedene de dayanılmadığı gerekçesiyle dava konusu 31 numaralı işyerinin tahliyesi isteminin reddine karar verilmiştir.

Hükme esas alınan 01.03.2004 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kiranın 800,00 TL olduğu kararlaştırılmıştır. İki haklı ihtara konu dönem 01.03.2012-01.03.2013 Dönemi olup dava 04.03.2013 tarihinde açılmıştır. 19.04.2012 tarihli ödeme emri ile ödenmeyen 2011 Aralık ila 2012 Nisan ayı kira bedeli istenmiş ödeme emri davalıya 02.05.2012 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen ihtara konu kira bedeli tebliğden sonra 16.05.2012 günü ödendiğinden bu ihtar haklıdır.13.11.2012 tarihli ödeme emri ile ödenmeyen 2012 yılı Temmuz, Ağustos, Eylül, Ekim ve Kasım ayı kira bedeli istenmiş ödeme emri davalıya 19.11.2012 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen ihtara konu 2012 yılı Ekim ve Kasım ayı kira bedelleri ödenmediğinden bu ihtar da haklıdır. Dava da süresinde açıldığına göre iki haklı ihtar nedeniyle davaya konu 31 numaralı işyerinin tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde istemin reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 21/05/2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

> Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz.

6. Hukuk Dairesi         2012/18251 E.  ,  2013/1442 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

DAVA TÜRÜ : Tahliye, alacak

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye ve alacak davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, iki haklı ihtar nedeni ile kiralananın tahliyesi ve ödenmeyen kira alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına göre, davalının alacağa yönelik temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davalının tahliyeye ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

6570 Sayılı Yasanın 7/e maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının yerleşik içtihatlar uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması zorunludur.

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel (istenebilir) hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerektiğinden, bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.

Olayımıza gelince; Davalı duruşmadaki beyanında davacının dayandığı ve hükme esas alınan 03.05.2000 başlangıç tarihli ve süresiz kira sözleşmesi altındaki imzanın kendisine ait olmadığını beyan etmiş ise de, taraflar arasındaki aynı mahkemenin 2011/943 E sayılı davasında 6.3.2012 tarihli celsede davalı alınan imzalı beyanıyla sözleşme altındaki imzanın kendisine ait olduğunu kabul ettiğinden, bu sözleşme geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmede kiracının kiralanan yerde mal sahibi ile problemi olmadığı müddetçe kalmasında hiçbir mani olmadığı şeklinde bir düzenlemeye yer verilmiş olduğundan, kira sözleşmesinin belirsiz süreli olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda yukarıda açıklanan ilkeye göre süresiz sözleşme nedeniyle davada iki haklı ihtarın koşulları oluşmadığından, mahkemece tahliye istemi yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda 1 nolu bentte yazılı nedenlerle alacağa ilişkin hüküm kısmının ONANMASINA, 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle tahliyeye ilişkin hükmün BOZULMASINA ve onanan kısım için aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenden alınmasına, 31.01.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

> Davalıya gönderilen ... tarihli ihtarnamelerde 30 günlük ödeme süresi verilmemesinin sonucu etkiler bir yönü bulunmamaktadır. 30 günlük süre temerrüde dayalı tahliye davalarında önem kazanmaktadır. İki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davalarında ödeme süresinin belirtilmesine ihtiyaç yoktur. İhtarnameler her hangi bir şekil şartına tabi olmadığı gibi süre verilmesi de gerekmez. Mahkemece işin esasının incelenerek neticesine göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

6. Hukuk Dairesi  2015/12656 E., 2016/6319 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece dava reddedilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Olayımıza gelince; hükme esas alınan 15/11/2013 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı 15/11/2013 -15/11/2014 kira yılında davalının iki haklı ihtara neden olduğunu ileri sürerek kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Mahkemece kira bedelini ödemeyen kiracıya yazılı olarak verilecek sürenin konut ve çatılı iş yeri kiralarında en az 30 gün olması gerektiği ancak ihtarnamelerde ödeme için kiracıya 10 günlük süre verildiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir Davalıya gönderilen 06/05/2014 keşide, 22.05.2014 tebliğ ve 30/05/2014 keşide, 12/06/2014 tebliğ tarihli ihtarnamelerde 30 günlük ödeme süresi verilmemesinin sonucu etkiler bir yönü bulunmamaktadır. 30 günlük süre temerrüde dayalı tahliye davalarında önem kazanmaktadır. İki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davalarında ödeme süresinin belirtilmesine ihtiyaç yoktur. İhtarnameler her hangi bir şekil şartına tabi olmadığı gibi süre verilmesi de gerekmez. Mahkemece işin esasının incelenerek neticesine göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 31/10/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.