KİRA TESPİT DAVASI

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM / Kira Sözleşmesi
BİRİNCİ AYIRIM / Genel Hükümler
İKİNCİ AYIRIM / Konut ve Çatılı İşyeri Kiralar
E. Kira bedeli

I. Genel olarak
MADDE 343- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

II. Belirlenmesi
MADDE 344 – (1) Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflar aralarında kira artış oranını ne kararlaştırmış olursa olsun bu oran TBK. 344’de belirtilen sınırları aşamaz. Yani kira bedeli ve kira farkı hesaplarken dikkat edilmesi gereken bir husustur.  Kira bedeli arttırılırken bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemesi gerekmektedir. 

Örnek vermek gerekirse 24/03/2022 tarihinde imzalanan kira sözleşmesi için artış oranı hesaplanırken 2023 yılı Şubat ayındaki (24/02/2023) oniki aylık ortalamalara göre TÜFE ortalamasını aşamaz. Dolayısıyla kira sözleşmesi hangi ayda yapılmışsa, kira artışı ise bir sonraki yılın önceki ayına denk gelen verilerine göre hesaplanmaktadır. 2023 Şubat ayında oniki aylık ortalamalarına göre TÜFE %71,83 olarak hesaplanmıştır. Dolayısıyla kira artış oranı bu oranı aşamaz. Ancak 11 Haziran 2022 Tarihleri ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında kira artışı en çok %25 oranında olması gerektiğini belirten özel bir düzenleme bulunmaktadır. Dolayısıyla bu özel düzenlemenin ayrıca dikkate alınması gerekmektedir. 

(2) Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla  hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

"TBK 345 maddesinde "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar." düzenlemesi yer almaktadır. Somut olayda; Taraflar arasında akdedilen sözlü kira sözleşmesinin bir Ocak başlangıç tarihli olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı tarafından kira artışına ilişkin olarak gönderilen, 10/12/2014 keşide tarihli ihtarname, davalı kiracıya 17/12/2014 tarihinde tebliğ edilmiş davacı vekili 18/02/2015 tarihinde açtığı dava ile 01/01/2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep etmiştir. Bu durumda süresinde açılmış dava bulunmadığına göre 01/01/2015 tarihinde başlayan dönem için kira parasının tespitine karar verilemez. Mahkemece 01/01/2016 tarihinden itibaren başlayan dönem yönünden kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususu davacıdan sorularak, tespit istemesi halinde davanın esası hakkında inceleme yapılarak karar verilmesi, aksi takdirde davanın reddine karar verilmesi gerekirken, 01/01/2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır." (YARGITAY 6. Hukuk Dairesi 2015/10145 E., 2016/5259 K.).

(3) Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki  oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

İstanbul Anadolu 8 Sulh Hukuk Mahkemesinin 2022/1535 Esas sayılı dosyasında 20/04/2017 tarihli kira sözleşmesi için 23/05/2022 ile 15/09/2023 tarihli iki farklı ihtarname çekerek 17/10/2022 tarihinde dava açılmıştır. Dava dilekçesinde 7 bin TL olan kira bedelinin 20/04/2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 12 bin TL olması istenmiş ve talepleri indirim yapılmak suretiyle kabul edilmiştir.

Dikkat edilirse TBK. 344/1'inci fıkrada tarafların kira sözleşmesinde artış oranının kararlaştırılmasını, TBK. 344/2'de tarafların kira sözleşmesinde artış oranını kararlaştırılmamış olmasını düzenlerken TBK. 344/3 tarafların artış yapıp yapmadığına bakmaksızın mahkeme kanalıyla yeni bir kira bedelinin belirlenmesini düzenlemektedir. 



"Bu durumda Mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde ek rapor alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelinin belirlenmesi, daha sonra Mahkemece bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %10-20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir."(T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas: 2017/5914, Karar: 2019/1063, K.T.: 13.02.2019).

"Bu durumda Mahkemece davalının eski kiracı olduğu da dikkate alınarak yukarıdaki açıklamalar ışığında hak ve nesafete göre 01.04.2015 tarihinde başlayan dönem için kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken yazılı şekilde yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak, net mi brüt mü olduğu belirtilmeden ve hakkaniyet indirimi uygulanmadan yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir." (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/8272 E., 2019/5399 K. ).

III. Dava açma süresi ve kararın etkisi
MADDE 345- (1) Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. 

Beş yıl dolduktan sonra (TBK. 344/3 gereği) kira tespit davası her zaman açılabilir ancak tespit edilecek kira bedelinin ne zamandan itibaren geçerli olacağı belirleneceği aşağıdaki hükümlere (TBK. 345/1 ve 2) göre değişiklik göstermektedir. 

(2) Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Kira sözleşmesinde kira bedelinin arttırılacağına dair bir HÜKÜM YOKSA bu maddeyi (TBK. 345/2) uygulanır (Bu bilgiyi TBK. 345/3'den anlıyoruz). Genel olarak kira sözleşmelerinde kira bedelinin arttırılacağına dair bir hüküm bulunduğu için, bu maddenin uygulama alanı pratikte çok azdır.  

(3) Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Kira sözleşmesinde kira bedelinin arttırılacağına dair bir HÜKÜM VARSA bu madde (TBK. 345/3) uygulanır. 


> 01.06.1999 başlangıç tarihli kira kontratına ... 275TL olarak ödendiğini, ... 01.06.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 800TL olarak tespitine karar verilmesi istemiştir ... davanın 30.01:2015 tarihinde açıldığı ... sözleşmede kira bedelinin artırılacağı düzenlenmiştir. Bu durumda açılan dava süresinde olup mahkemece sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek 01.06.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken ...

"Davacılar, davalının, dava konusu taşınmazda 01.06.1999 başlangıç tarihli kira kontratına istinaden kiracı olduğunu, aylık kira bedeli net 275TL olarak ödendiğini, ödenen kira parasının emsallerine göre çok az olduğunu belirterek, 01.06.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 800TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, 01.01.2015 tarihinden itibaren aylık 300TL kira bedeli ödediğini talebin fahiş olduğunu, kira bedelinin yeni dönemden itibaren belirlenebileceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın 30.01.2015 tarihinde açıldığı, TBK 345. Maddesi gereğince kira bedelinin 01.06.2015 tarihinden itibaren tespit edilebileceği ve taşınmazın tahliye edildiğinden davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar tarafından temyiz edilmiştir.

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır . Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamaz.

Aynı kanunun 345. maddesinde "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar." "Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK.nın 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır.

Somut olayımızda; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.06.1999 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 2. Maddesinde kira bedelinin %75 oranında artırılacağı kararlaştırılmıştır. Bu hale göre sözleşmede kira bedelinin artırılacağı düzenlenmiştir. Bu durumda açılan dava süresinde olup mahkemece sözleşmede artış şartı olduğu gözetilerek 01.06.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir." (YARGITAY 3. Hukuk Dairesi 2017/4631 E., 2019/391 K.).